L’Observatoire du Management Immobilier de l’ESSEC vient de publier une étude sur la place du développement durable et de la fonction immobilière dans les grandes entreprises en France.

Alors qu’une des précédentes enquêtes de l’OMI en 2005 soulignait, au moment du passage aux nouvelles normes comptables, la lente émergence et reconnaissance de la fonction immobilière dans les grandes entreprises cotées en France, cette nouvelle enquête révèle la prise de conscience généralisée des problématiques de développement durable par la fonction immobilière des entreprises, qui s’est entre-temps largement développée et maîtrise aujourd’hui mieux son information immobilière.

Deux constats s’imposent :

Une fonction immobilière en plein essor dans l’entreprise :

Selon Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’ESSEC qui a mis en place l’Observatoire :

« On assiste à une vraie révolution managériale : la plupart des entreprises ont aujourd’hui mis en place une direction immobilière – ce qui est le cas pour les 2/3 des entreprises cotées. Peu développée il y a encore 5 ans, la fonction immobilière se généralise dans l’entreprise, alors que le Grenelle de l’Environnement et les nouvelles réglementations techniques deviennent de plus en plus contraignants. La politique immobilière des grandes entreprises est clairement affichée : 90 % des entreprises ont aujourd’hui ou prévoient à très court terme un schéma directeur immobilier avec des outils de gestion de leur parc immobilier d’exploitation et des diagnostics techniques des bâtiments, qu’elles partagent à 60 % avec le Comex. »

« La moitié des répondants à notre enquête ont une direction immobilière d’au moins 4 personnes. Mais si l’on regarde la moyenne, on peut aller jusqu’à 80 personnes. Cependant, certaines grandes entreprises, notamment dans le secteur des activités financières, gèrent des parcs immobiliers d’exploitation de plusieurs millions de m² en France avec des directions immobilières de plus d’une centaine de personnes. De façon générale, on constate depuis ces trois dernières années un accroissement de la taille de la direction immobilière pour un tiers des entreprises, et pour 45 % d’entre elles, la taille de leur direction immobilière est restée stable ! »

« Contrairement aux idées reçues, les entreprises sont encore majoritairement propriétaires de leur siège social, à 52% dans notre enquête, même si l’on constate que les entreprises cotées le sont moins (44 %).

L’impact du Grenelle de l’Environnement sur les directions immobilières des entreprises :

Selon Ingrid Nappi-Choulet, « Le Grenelle de l’Environnement, dont un des objectifs est de réduire la consommation énergétique du parc immobilier de 38 % d’ici 2020 (le « facteur 2 »), semble avoir pour l’instant peu modifié la stratégie immobilière des entreprises : c’est ce qu’affirment plus de 55 % des directeurs immobiliers. Les seuls pour le moment à prendre en compte la réglementation liée au Grenelle sont les entreprises cotées (à près de 70 % d’entre elles dans notre échantillon). La démarche environnementale est une démarche volontaire de préservation de l’environnement et de prise en compte dans la réflexion stratégique des entreprises des méthodes et outils lui permettant de reduire ses impacts sur l’environnement. »

 « Ainsi moins d’un tiers des entreprises ont engagé une démarche de certification-exploitation de leur immobilier d’exploitation, et 13 % d’entre elles seulement ont mis en place des baux verts. On en est au tout début. Mais il est fort à parier que nous assisterons également à une nouvelle révolution managériale dans les prochaines années. D’ailleurs, la fonction s’organise et se développe à grande vitesse et plus 90 % des entreprises ont aujourd’hui ou prévoient à très court terme un schéma directeur immobilier avec des outils de gestion de leur parc immobilier d’exploitation et des diagnostics techniques des bâtiments, qu’elles partagent à 60 % avec le Comex. »

« La mise aux normes du parc existant d’immobilier d’entreprise devient une problématique majeure de la fonction immobilière, notamment dans le cadre de la RT2012 qui sera mise en place très prochainement, l’idée est de ramener la performance moyenne du parc à 155 kWh/m²/an  dans 10 ans et à 50 kWh/m²/an d’ici 2050. On en est loin pour le moment : 40 % des répondants n’ont encore aucune idée de la consommation moyenne de leur siège social et pour les autres, la moyenne observée est de 268 KWh/m² par an, la médiane de 250. Elle varie selon le secteur d’activité et la taille du siège social. Il est intéressant de remarquer que la médiane est plus faible pour les entreprises propriétaires de leur siège social (195 kWh/m²/an) que pour celles qui sont locataires (220 kWh/m²/an). De là à relancer la problématique des externalisations immobilières, il n’y a qu’un pas ! ».

Données clés

• 82% des entreprises ont engagé une démarche environnementale récemment.
• pour plus des 2/3 des entreprises, le développement durable est créateur de valeur pour l’entreprise et créateur de valeur sociale.
• le Grenelle de l’Environnement a pour l’instant surtout modifié la stratégie immobilière des directeurs immobiliers des entreprises cotées, notamment du CAC40.
• seulement 10 % des entreprises ont pour le moment un siège social certifié aux normes environnementales existantes (HQE, Breaam, leeds, etc.)
• 40% des répondants n’ont aucune idée de la consommation moyenne de leur siège social. Pour les autres, la moyenne observée est de 268KWh/m² par an, la médiane de 250 KWh/m² par an.
• seulement 13% d’entre elles ont mis en place des baux verts, c’est-à-dire intégrant des droits et obligations environnementales à la charge du propriétaire et/ou des locataires.
• plus de la moitié (53%) estiment avoir moins de 50% de leur parc d’exploitation composé de bâtiments dits « épaves thermiques » dont la performance énergétique est de catégorie E. 

Etude complète sur le site : http://omi.essec.edu

 

Avec le soutien de l’ADI, Association des Directeurs Immobiliers et de l’Agora des Directeurs Immobiliers, l’OMI, l’Observatoire du Management Immobilier créé et dirigé par Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’ESSEC, a réalisé cette enquête auprès des directeurs immobiliers des sociétés cotées et non cotées sur la place du développement durable dans leur entreprise.

Le taux de réponse de l’étude a été de 25,5%, ce qui représente 60 entreprises.

45% d’entre elles sont cotées en bourse (CAC40, SBF120, Nasdag, etc.). Plus d’un tiers des répondants (37%) appartient au secteur industriel (25% dans l’industrie manufacturière), les 63% restants appartenant au secteur tertiaire (20% dans le secteur des activités financières, immobilières et assurances).

À propos d’Ingrid Nappi-Choulet Professeur ESSEC

A créé et dirige l’Observatoire du Management Immobilier, observatoire indépendant centré sur la fonction Immobilière dans l’entreprise, créé en 2005. Elle est par ailleurs l’auteur de plusieurs ouvrages sur la question : « Les mutations de l’Immobilier : de la finance au développement durable » aux éditions Autrement, 2009.

Elle vient de publier « L’immobilier d’entreprise : analyse économique des marchés » aux éditions Economica (novembre 2010).

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